造作譲渡とは、テナント側で施した店内内装（壁・床・天井・テーブル・椅子・厨房機器・調理器具など一式）をまるごと次の出店者へ譲り渡すことをさします。

飲食店を閉店して物件から退去する際、退店者にとって大きな負担となるのがスケルトン戻し（原状回復）の費用です。造作譲渡を行うことでスケルトン戻し（原状回復）費用を抑えるだけでなく、出店者へ内装を売却することでまとまったお金を手に入れることが出来るのです。

造作譲渡を成功させるためには4つのポイントがあります。

1、造作譲渡金額が適切であること

造作譲渡金額の平均は東京都内で100～200万円前後となっております。この金額からあまりにもかけ離れている場合、売却までに時間がかかることがあります。
しかし、以下記載するアピールポイントがしっかり押し出せる店舗は、多少金額が高くても売却できる可能性があります。

2、お店のアピールポイントがしっかりあること

造作譲渡を行う上で重要なのがお店の特徴をしっかり把握することです。アピールがしっかり出来ている店舗は、より高額で造作譲渡することが出来ます。

・立地はどうか

繁華街や商店街立地は絶えず人通りがあることから業種問わず人気ですので、高額売却に繋がる確立も高いです。
オフィス街については土日の客足は少なくなりまっすが平日のランチ需要を満たすことができるためランチ営業を考えている方や仕事終わりのサラリーマンをターゲットに考えている出店者へアピールすることで高額売却に繋がります。
住宅立地については、比較的賃料などの賃貸条件が安く、個人や初出店の方でも気軽に出店が可能となります。また、一般的な飲食店だと集客の部分で不安な点があり敬遠されがちですが、例えばパン屋や洋菓子店といった地域密着型の店舗のほうが成功しやすい業態へアプローチすることができると売却に繋がりやすいです。

・賃貸条件はどうか

賃料や保証金などが相場に比べて安い物件は人気です。特に運営費用として毎月支払う必要がある賃料が相場より安い場合は大きなアピールポイントになります。相場についてはなかなか把握することが難しいと思いますので、飲食店買取りJPにお問い合わせいただくか、地場の不動産会社へ問い合わせてみるのも良いでしょう。

・設備はどうか

飲食店の開業時、最もお金のかかる給排気や排水システムなどがしっかり整備されていることは大きな強みとなります。
造作譲渡を希望されている出店者はできるだけ開業費用を抑えたいという希望があります。そのため、ダクトが横出しではなく建物の屋上まで伸びていたり、厨房が防水加工されていたり、グリース・トラップが簡易な置型でなく埋め込み式であったりすると様々な業態の出店者にアプローチすることができます。

その他にも、飲食店は何よりも清潔さが重要ですので清掃が行き届いているという店舗大きなポイントです。逆に清掃を怠っている店舗の場合、造作金額の交渉材料にされてしまう可能性もあります。

3、飲食店専門の居抜き業者へ依頼すること

造作譲渡金額の設定もどのような点がアピールポイントになるのかについても、やはり専門の居抜き業者に相談されることをおすすめします。
居抜き業者に依頼することで、もちろん売却に関して手数料はかかりますが以下の点で売却を成功させることができます。

• 実際に店舗を見て査定してもらうことで適正な造作譲渡金額が分かる。
• 幅広い出店希望者にアプローチしてもらうことができる。
• 多くの出店者にアプローチできることから高額売却に繋がる確立も上がる。
• 造作譲渡を行う上でのトラブルを事前に防ぐことができる。（詳細については居抜き売却や居抜き譲渡はどうして嫌がられるの？をご確認ください。）
• 造作譲渡を行う上で必要な動産売買契約書の作成も代行してもらえる。
• 出店者や管理会社、大家さんなどとの交渉を代行してもらえる。

もちろん飲食店買取りJPでも査定から交渉に至るまで、さまざまにお手伝いさせていただくことが可能です。

4、大家さん・管理会社と良好な関係であること

なんといっても造作譲渡を行う上で最も重要なことが、大家さんや管理会社との関係性が良いことです。内装・造作物の所有権が退店者さまにあっても、造作譲渡ができるのは、大家さん・管理会社の許可を得ていることが条件になります。

どうしてこのようなことになるのかといいますと、店舗物件の契約時に貸主さんと交わす賃貸借契約書に理由があります。
この賃貸借契約書のほぼ90％以上に「原状回復義務」「スケルトン戻し義務」の条項が記載されています。これは、退去時には壁・床・天井を含め全ての内装を解体し、建物の躯体のみの状態にし貸主に返却しなければならないということです。原状回復やスケルトン戻しには大きな金額が発生することになります。

大家さんや管理会社さんとの関係が良好でない場合、退去時に造作譲渡を認めてもらえず賃貸借契約書通り原状回復やスケルトン戻しを求められる場合が多いのです。
そういった場合でも飲食店買取りJPでは代行して大家さん・管理会社へ交渉をさせていただきます。

その他、造作譲渡についてご不明な点がございましたらお気軽にお問い合わせください。
ご連絡お待ちしております。