通常解約と地位承継

店舗物件から退去するさい、一般的には家主さまと解約合意書などを締結して賃貸借契約の解約をします。
これは造作売却に成功して居抜き物件として退去しても原状回復やスケルトンに戻した場合でも同じです。これが通常の解約となります。

では地位承継とは何でしょうか。そもそも承継って聞きなれない言葉ですよね。
承継とは「精神」や「地位」や「事業」を受け継ぐことといったことに対して使われます。不動産の賃貸借などでは一般的に承継を使います。

たとえば家主さまなどから、家賃をお支払いして物件を借りている方を賃借人といいます。その地位を承継する。わかりやすく言えば名義変更することを地位承継といいます。

地位承継のメリット

地位承継のメリットとは何でしょうか。これは買取り希望者・閉店されるオーナーさま、家主さまかによって変わってきます。

１、オーナーさま（賃借人）のメリット

これは保証金のスライドです。もちろん全部の契約がそうとは限りませんが、一般的に店舗を借りる際、保証金または敷金を家主さまに預けているかと思います。

解約の際はその保証金・敷金から契約によって異なりますが、一定金額を償却（差し引かれ）したのちオーナーさま（賃借人）に返却されます。しかし地位承継をすると保証金も承継されますので償却されません。買取り希望者よりオーナーさま（賃借人）に預け入れている保証金と同額を入金してもらいます。

２、買取り希望者にとってのメリット・デメリット

メリットとしては地位を承継するわけですから、賃料などの諸条件が相場より安い場合などはその条件を引き継げます。もちろん契約書に更新料、原状回復・スケルトンなどが免除されている契約でしたらそのままの条件を引き継げます。

また通常契約時にかかる、礼金、仲介手数料なども抑制できる可能性もあります。しかし買取り希望者にとってはデメリットもあります。賃貸借契約期間も承継されますので次の更新までの期間が短くなりますし1回目の更新料などの支払いも当然早くなります。

地位承継の注意点

基本的に地位承継は買取り希望者、オーナーさま（賃借人）双方にとってメリットがあるか否かはもちろんですが、もう1点注意しなければならないことがあります。それは家主さま管理会社さまにとってのメリットが少ないことです。むしろ償却できない、仲介手数料がもらえないなどのデメリットが大きくなります。

なにか家主さまにあえてメリットを出すことも必要かもしれません。

余談ですが似たような言葉で「継承」というものがあります。
契約書などの法律的意味合いが強い場合は、「承継」が使われます。法律にも「承継」の方が使われています。