店舗における保証金・敷金とは

店舗を借りる際に保証金や敷金が必要になることは多いですが、どのようなものかご存じですか。保証金も敷金も基本的な意味は同じです。
どちらも物件を借りる側である賃借人が、物件を貸す側の賃貸人に対して「預ける」お金です。関西地方では保証金、関東地方では敷金と呼ばれています。

その目的は、具体的には入居中に劣化した部分の補修に使われたりしますが、法的には、賃貸借契約において賃借人が契約を守ること、つまり債務を実行することを保証する（担保する）ためです。
したがって、賃借人が契約を守らなかった場合、その保証金や敷金から賃貸人は損害分を受け取ることができるのです。

これは民法上では長らく規定がありませんでしたが、平成29年5月に可決された変更案によって、以下の通り明文化されています。
難しい条文なので、かいつまんで解釈すると
「賃貸人は、敷金（目的に関わらず、賃借人が賃貸人に対してお金を払うことになった場合の担保として賃借人が賃貸人に渡すお金のこと）を受け取っている場合は、賃借人が退去する時に入居中に発生した賃借人が賃貸人に対して支払わなければならない金額を、敷金から差し引いて残りを返還する」
ということです。

保証金と敷金の違い

「保証金・敷金などと2つの呼び方をしないで、統一すればいい」という気もしますが、これは地域の慣習によるところが大きいです。
一般的に関西地方では「保証金」、関東地方では「敷金」と呼ばれています。
地域に定着している言葉ということもあり、今になって変えるというのが難しいものなのです。

保証金と敷金は、地域的な呼び方の違いだけでなく、相場や返還方法に若干違いがあります。
保証金の場合は、保証金のうち、家賃の何か月分あるいは何％などあらかじめ決めた算出方法で出した金額を無条件で差し引く「敷引き」という方法で精算されます。
関西地方は、礼金の文化がなかったため、敷引きで引かれるお金が礼金のような役割を持っています。
また、保証金の相場は家賃の3ヶ月～6ヶ月となっています。
敷金の場合は、預かった金額から未払いの家賃、原状回復の費用を差し引いて残額を返還されます。
敷金の相場は、家賃の1ヶ月～2ヶ月となっています。

賃貸人になぜ預け入れるのか

この保証金や敷金を預ける必要があるのは、以下の「債務」が発生することが考えられるからです。

水光熱費の滞納

水道光熱費などの滞納があった場合は、賃借人が賃貸人に債務を持っている、ということで敷金、保証金から差し引かれます。

原状回復（スケルトン戻し）工事の費用

退去時には賃借人はスケルトン戻しまたは原状回復工事を行う必要があります。
しかしそれを賃借人が行わなかった場合、賃貸人が代行し、その費用を債務として差し引きます。

家賃不払い・滞納

賃借人が家賃を払えなくなったり、滞納したりした場合に、その補填をするために差し引きます。
通常、退店の場合は3ヶ月～6ヶ月前に賃借人から賃貸人に対し解約告知することが必要ですが、賃借人が赤字などで急遽閉店したり、事前告知なしで退去したりしてしまった場合は、家賃を徴収できない可能性があります。
その際の補填という意味合いもあります。

躯体の破損、損賠賠償の発生

建物の構造上の骨組みや内装を除いた部分を躯体といいます。
入居中にその躯体を破損したため補修が必要になったり、あるいは賃借人が賃貸人に損害賠償を支払わなければならなくなったりした場合に、その金額を差し引きます。

保証金返還について

一般的に保証金・敷金はいくら戻ってくるものでしょうか。

戻ってくる金額

預けたお金は賃貸借契約終了後に、何もなければ償却金額分を差し引いた金額が戻ってきます。
利息は付きません。
しかし、上で挙げた債務が生じていた場合は、その金額を差し引いた額が戻ってきます。

戻ってくる時期

保証金や敷金が戻ってくるタイミングは賃貸借契約によって決まっています。
一般的には債務が残っていなければ、早くて1ヶ月、遅くて6ヶ月後です。
ただ賃借人にとっては大きなお金で、あてにしている場合もあるでしょうから、契約の際、あるいは解約告知をする際に、なるべく早く戻してもらえるように交渉しましょう。

まとめ

飲食店を新規に開業するために賃貸契約を結ぶ場合、保証金・敷金を賃貸人に預け入れます。
保証金・敷金は「家賃や水光熱費の滞納」「原状回復費用」「躯体破損・損害賠償」などが発生した時に補填する役割を果たします。
解約時には、滞納等をしていなければ、償却金額分を引いた金額が戻ってきます。

飲食店の経営者の方は、しっかり理解したうえで入金されることをおすすめします。