居抜き売却事例

募集方法はスケルトン？居抜き？家主さまが判断する為の4つのメリット・デメリット（スケルトン編）

　　

入居テナントの撤退！！理由は様々ですがいつかは必ず直面する問題です。
契約書ではスケルトンや原状回復が当たり前のようについている事が多いのですが、
今は居抜きで募集するのが珍しくない時代となってきました。

どう判断すればいいの？と悩む前にそれぞれのメリット、デメリットにについて知っておきましょう。

スケルトンで募集した場合のメリット

1・多業態に対応可能!!

まずはこれでしょう。例えば居抜きでの譲渡の場合飲食店の居抜きなら飲食店、事務所の居抜きなら事務所と募集できる範囲が自ずと狭まってしまいます。
スケルトン状態の場合はその心配はありません。
業種問わず次のテナントを決めたい、違う業種を入れたい等々お考えであれば契約書に基づいて原状回復を実行しましょう。

2・トラブルが少ない！！

引渡しが当然スケルトンですから、次のテナントは一から自身の店舗を作っていきます。
それこそ飲食店でしたら厨房、空調、壁、床、天井、客席、配管等々相当な費用をかけて工事を行います。全部自分で作っておりますので何か起きた時の責任範囲も明白ですよね。入居してから●●が壊れたから修繕はどうする等の無用なトラブルは建物自体に問題が無い限りはほとんど起きません。当然新品の店舗ですから外からの見た目も綺麗です!!

スケルトンで募集した場合のデメリット

1・決まりづらい！！

デメリットはこれでしょう。ではなぜ決まりづらいのか？物件によっては必ずしも好立地とは限りません。先程も少し書きましたが飲食店舗を一から作る場合坪当たり50万から100万ぐらいの費用を見込まないとなりません。そうなると資金力がある法人や個人でないとまず出店が厳しいにもかかわらず、資金力がある方は好立地物件を求めているケースがほとんどです。今は好立地でも居抜きで募集していたりもしますので、立地条件も含め検討する必要があります。

2・現入居テナントがスケルトンに出来ない！！

これは例外になってしまうかもしれませんが、テナントが閉店する理由として大多数を占めるのが売上不振です。当然テナントからは保証金、敷金を預かっているでしょう。しかしスケルトン費用に足りているでしょうか？坪当たり10万円かかる事も・・・
かといって売上不振で撤退するテナントは既に資金が枯渇してるケースが多いのです。

それなら家主さまが支払えるかになりますが、はたしてどうでしょうか。
例えば保証金は預かっていたとしても、入居中に家賃の滞納等ありませんか？当然保証金からその分も差引かなければならず、差引いたら原状回復費用が足りない方もいらっしゃるかと思います。
保証金に関係なく資金力がある家主さまなら自分でスケルトンにするのも可能でしょう。しかし資金がなかったらどうにもなりませんし、資金があったとしても出費はしたくありませんよね。募集条件を決める前に真っ先に確認が必要です。

以上スケルトンで募集した場合のメリット・デメリットでした。最後はそもそもになってしまいますが（笑）如何でしたでしょうか？

次回は居抜きで募集のメリット・デメリットについて書きたいと思います。