居抜き売却事例

オープンして１年。オーナーさまは優秀な店長に店舗を任せて売上は順調に推移しておりましたが、急遽、その店長が退職することになりました。オーナーさまは他の会社で勤めていたため、営業が続けられなくなってしまいました。
契約書には当然解約時原状回復（スケルトン戻し）との文言があるため、解約告知期間内に後継テナントを見つけたい、さらに造作金額も売れるのならば売りたいという状況でした。

店舗の立地は土呂駅から徒歩15分程度にあり、ビルの1階に並ぶ数店舗の中で中央に面した店舗です。
店舗の印象としてはロードサイド店舗であるものの駐車場がついていないこと、店舗としては面積及び看板が小さい印象を受けました。

店舗は１年前に造作を購入して、改装を加えた内装、厨房も比較的綺麗な店舗です。同じラーメン業態であれば明日からでも営業できる状態でした。２階が専用の住居スペースになっていたことから、収納に余裕があり、休憩や宿泊もできる住居つきというメリットがある店舗でした。

解約まであと２ヶ月と時間がせまっておりました。解約日までにスケルトン工事を完了させなければならず、買取り希望者を見つけるうえで家主さまに確認しなければならない事項が2点ありました。

それは、

• 1. 造作譲渡を認めてくれるか。
• 2. 解約期間内に必ずスケルトンにしなければならないか。

です。
確かに契約書では退去日までに原状回復工事（スケルトン戻し）を行わなければなりません。
しかしオーナーさまも前オーナーさまから居抜きの状態で引き継いでおり、そこから改装してまだ１年です。
そこで飲食店買取りJPの担当は店舗の横に大型チェーンのラーメン屋さんがありながらも、前オーナーさまが順調に売上をのばしていたこと、内装が綺麗であったことから、この店舗にラーメン屋として物件のポテンシャルはあると判断しました。

そこで飲食店買取りJP担当が行った解決策としては、まず家主さまにスケルトン工事を行うことによるメリットとデメリット、居抜きで募集した際の次テナントの入居率、内装の状況を細かく説明しました。 物件にもよりますが、スケルトンでの募集は物販、美容室、などが入居できる反面、内装工事費等がかかることから資金力がある方でなければ厳しくなってしまいます。
つまり原状回復（スケルトン戻し）にするメリットとしては、〝多業態に対応可能″になり、デメリットとしては〝資金力がなければ入居できない＝決まりづらい″となってしまいます。

逆に、居抜きでの募集は正反対で〝業種は飲食店にしぼられるが、改装費が抑えられるため決まりやすい″です。

結果、家主さまに後継テナントを一緒に探すことを条件に、

• A. 造作譲渡を認める。
• B. 解約告知期間に決まらなかったとしても、スケルトン工事を免除、さらに残置をしてよい。

と快諾いただきました。

最終的には解約告知期間中で4社内見が入り、その中のラーメン業態より申し込みを頂きました。
決め手としては造作がキレイでそのまま使用できることからオーナーさまのご希望通りの５０万円にて造作の売却に成功。家主さまとの面談もスムーズに行われ、無事成約にいたりました。

あとは買取り希望者を探すだけとなりました。
とにかく物件にラーメン屋としてのポテンシャルを感じていたため、同業態を中心に紹介を続けました。