居抜き売却事例

【商業施設】テナントリーシングのポイント

　　

テナントリーシングとは、空きの出た店舗やビル、倉庫や商業施設のテナントがあれば再度募集をかけて借り手を見つけることです。またテナントリーシングは、借り手を見つけるだけでなく契約を結ぶことまでが一連の流れです。
単にテナントを探すだけでなく、商店街やその街に新しい風を吹き込んで活性化させる目的もあります。

また、テナントリーシングは、誘致する場所によって色々な方法があります。

その中でも商業施設のテナントリーシングは、キーテナントを誘致することを最優先します。
キーテナントとは、商業施設の中で最も集客や話題性のあるテナントのことです。こちらでは、商業施設のテナントリーシングについて詳しくまとめていきたいと思います。

商業施設のテナントリーシングのポイント

商業施設のテナントリーシングのポイントはいくつかあります。
一番大切なのは、施設全体の活気づけやリピーターを増やせる見込みのある“キーテナント”を呼び込むことです。新しく誘致するテナントの“人気度”、“知名度”、“集客力“、“リピーター力”をしっかりリサーチした上で、どの条件も兼ね備えたテナントを見つけて契約をすることで成功させることが出来ます。

また、マンネリ化しない商業施設作りという視点では、商品販売テナントであれば“似たような店舗を多く誘致しない”ということも重要です。
商業施設全体がひとつの“商店街”と考えると、ユーザーにとって、色々な店舗が営業していることで、生活に必要な商品が全て商業施設で揃えられるというのが魅力のひとつでもあります。

新規テナントを誘致するとしても、同じ専門店や同じ業態・ブランドを取り扱った店舗ばかりではバランスが取れません。しかし、数店舗であれば競合店として競い合うことで、それぞれの店舗の営業の活性化に繋がります。

商業施設やSC（ショッピングセンター）の人気を左右するテナント誘致

商業施設やSC（ショッピングセンター）が流行るかどうかというのは、人気テナントを誘致出来るかどうかにかかっているといっても過言ではありません。
大規模な商業施設やSC（ショッピングセンター）などは郊外などに開発されることが多いですが、車や電車でのアクセスが良い立地の可否によって売上が左右されてしまうことは間違いありません。

商業施設やSC（ショッピングセンター）は、企画・開発段階から既にどのようなテナントに出店してもらうのか、そのためにはどのような店舗設計が良いのかなど細かな点まで考え建設が行われます。

理由としては、インターネットショッピングの普及で商業施設やSC（ショッピングセンター）をただ作っただけでは、集客できる時代ではないからです。家でも外出先でもスマートフォンとインターネットがあれば、買い物ができる時代に合わせた商業施設やSC（ショッピングセンター）作りが必要なのです。
そのためには、足をわざわざ運びたくなるような「目的」が必要です。その目的作りとして、人気のキーテナントの誘致が重要なのです。

また、人気があって、集客力があってもテナントの出店がマンネリ化していると、徐々に売上は減少してしまいます。マンネリ化を避けるためにも、定期的なテナントリーシングはとても重要だということです。

テナント業種の中で、幅広い年代が集客のターゲットにできるのが“飲食店”です。食事は年齢関係なく毎日食べるものなので、商業施設やSC（ショッピングセンター）に買い物に来たついでのランチやディナー、カフェは利用頻度の高いテナントになります。
また、イートインでなくテイクアウトもできる飲食店であれば、“ついで買い”の対象にもなるので、商業施設やSC（ショッピングセンター）の売上にとって、重要な収益になっているのです。

飲食店の店舗の入れ替えのメリットとしては、

• ・ターゲット層が幅広い点
• ・イートインとテイクアウトでの需要がある点
• ・ブームになっている飲食店を誘致しやすい点

にあります。

定期的にテナントを入れ替える前提として、ブームに乗っている飲食店を“旬”のタイミングで誘致することを繰り返すことができれば、定期的に常連客の囲い込みと新規客の呼び込みの両方が見込めるのです。

テナントを入れ替えよう！！いつまでも同じテナントだと飽きられてしまう・・・

人気店舗のテナントリーシングに成功したと喜ばれている方、それで集客は安心だと思っていませんか？
テナントのマンネリ化は売上の減少に響きます。いつまでも入れ替わらないテナントの店舗を出店したままですと、確実にお客さんに飽きられてしまいます。飽きられてしまうと、商業施設やSC（ショッピングセンター）全体の集客の減少にもつながります。

では、一体どうしたらよいのでしょうか？

結論から言いますと、テナントリーシングを行ってテナントの入れ替えを行いましょう。新しいテナントを誘致することで、商業施設やSC（ショッピングセンター）全体に新しい集客の流れを作ることを可能にします。

テナントの入れ替え時には原状回復（スケルトン戻し）などを行うので時間がかかる

お客さまに飽きられず集客を行っていくためには、テナントの入れ替えが必要です。
テナントの入れ替えを行う際には、色々と準備が必要です。例えば、次に出店してもらう人気のあるテナントを探したり、現段階で入っているテナントには撤退の準備をしてもらいます。

テナントを入れ替える際に問題なのは、次のテナントリーシングを行うと同じくらい時間がかかってしまう“原状回復（スケルトン戻し）工事”です。

商業施設やSC（ショッピングセンター）以外のテナントでは、契約段階で“原状回復（スケルトン戻し）”が契約内容に盛り込まれていることが多いです。
しかし、原状回復（スケルトン戻し）工事をするのには時間とコストがかかります。少しでもテナントの入替えを早めるためには、原状回復（スケルトン戻し）工事はなるべく行わないことがおすすめです。それをカットすることで、次のテナントの改装工事を退去と共にスムーズに入れられ、空白期間を少しでも短くすることが可能です。

効果測定商業施設やSCのテナントはより原状回復（スケルトン戻し）の時間・コストがかかる

退去時の原状回復（スケルトン戻し）は、商業施設やSC（ショッピングセンター）などの大型の施設の方が、それ以外の店舗と比べると時間やコストがかかります。
理由としては、商業施設やSC（ショッピングセンター）はテナントの店舗規格が決まっているため、ベースとなる基礎や規格の上、改装工事を行います。

商業施設やSC（ショッピングセンター）の出店の際に、大規模な改装工事を行っているテナントであればあるほど、原状回復（スケルトン戻し）工事をしなくてはいけない箇所が多いのです。なので、逆に改装工事をするよりも、原状回復（スケルトン戻し）にする方が手間と時間がかかってしまうのです。

スケルトンに戻さず、居抜き物件として入れ替えると時間の短縮につながる

テナントリーシングを成功させるポイントとして、原状回復（スケルトン戻し）はしないことです。

ここで覚えていただきたいのは、商業施設やSC（ショッピングセンター）のテナントであっても居抜き売却が可能な場合があるということです。今入居中の現状のままで、“居抜き物件”として入れ替えることがおすすめです。

居抜き物件としてテナントを誘致することができれば、退去すると同時にすぐに次のテナントの改装工事が行えます。改装工事完了までの時間が、短ければ短い程新しいテナントの稼働日が早まります。
1日でも早く新しいテナントが集客を行って、収益を上げてくれることが商業施設やSC（ショッピングセンター）の売上にダイレクトに繋がります。

まとめ

テナントシーリングとは、店舗、ビル、倉庫、SC（ショッピングセンター）、商業施設などの、空きのでたテナントに対して再度募集をかけて借主を見つけることを言います。

テナントリーシングでは、借主を見つけて契約して入居させるまでのサポートを行います。また、入居したいテナントを単に探して契約するだけではありません。テナントシーリングの役割や目的として、空きのでているテナントがある商店街や、街、商業施設、SC（ショッピングセンター）などに新規集客を行うことです。
新しいお客様を増やすことで、その街やショッピングモールに新しい風が吹き込まれ、全体を活性化させるという相乗効果を狙っているのです。

テナントシーリングのポイントとして、誘致するテナントの「人気」、「知名度」、「集客力」、「リピーター客の多さ」などがあります。
商業施設やSC（ショッピングセンター）のテナントシーリングは、原状回復（スケルトン戻し）するのではなく、“居抜き物件”として募集することで工事期間の時間短縮とコスト削減を可能にします。1日でも早くキーテナントを誘致して、営業を始めてもらうことが商業施設やSC（ショッピングセンター）の集客や売上げアップに繋がります。