居抜き売却事例
定期借家契約のリスクって……？和食店居抜き売却事例(東京都/中央区銀座)
- 和食
- -
銀座駅
概要データ
| 売却時の居抜き業態 | 和食 | 店舗所在地 | 中央区銀座 |
|---|---|---|---|
| 売却希望額 | 500万円 | 営業年数 | 7年 |
| 解約告知 | 無 |
銀座という大人気エリアの閉店相談
銀座2丁目周辺にある地下の和食店。定期賃貸借5年で契約を行い、5年経過後に再契約をして丸7年が経過していました。
店舗は食べログの点数も高く常連さんも多いものの、坪数が20坪以上あり家賃と料理人の人件費の負担が重くなかなか利益が残らない状況でした。このまま運営を行っても売上の上昇が見込めないのであれば、少数でも運営が出来る10坪前後の小箱店舗へ移転をしようと決意。
しかし移転資金が不足しており、万が一原状回復（スケルトン戻し）になると保証金もほとんど戻ってこないので居抜き物件として譲渡・売却を成功させたいというお気持ちでした。
条件としては移転費用を捻出できる程度の売却額500万。居抜き物件の相場としてはかなり高めの設定ではあるものの、銀座は特殊な立地で顧客を呼べるような有名店や、銀座に既存店があったり、銀座でドミナントをしているような企業には人気が高いからです。運営を続けながら高額金額で買取り希望者を待つところからスタートしました。
店舗は食べログの点数も高く常連さんも多いものの、坪数が20坪以上あり家賃と料理人の人件費の負担が重くなかなか利益が残らない状況でした。このまま運営を行っても売上の上昇が見込めないのであれば、少数でも運営が出来る10坪前後の小箱店舗へ移転をしようと決意。
しかし移転資金が不足しており、万が一原状回復（スケルトン戻し）になると保証金もほとんど戻ってこないので居抜き物件として譲渡・売却を成功させたいというお気持ちでした。
条件としては移転費用を捻出できる程度の売却額500万。居抜き物件の相場としてはかなり高めの設定ではあるものの、銀座は特殊な立地で顧客を呼べるような有名店や、銀座に既存店があったり、銀座でドミナントをしているような企業には人気が高いからです。運営を続けながら高額金額で買取り希望者を待つところからスタートしました。
造作500万！！人気のエリアならではの満額申し込み
解約告知を出していない事から買取り希望者への紹介は「飲食店買取りJP」のサイトへの掲載は行わず、内々でピンポイントの紹介が条件でした。
サイトへの掲載が無い分紹介先は限られましたが銀座周辺に店舗をお持ちの2社が手を上げてくれました。
長く銀座で物件を探していた事も有りその内の1社が満額での申し込み。造作譲渡額がまとまったため家主さま側への交渉が開始です。
こちらの建物は大手不動産会社が保有するビルでした。家主さま（賃貸人）が大手企業のような場合は入居審査（決算書、会社信用力、業態力など）が厳しくなる事があります。この建物も同様でまずは居抜き物件での譲渡を家主さま（賃貸人）である大手企業が認めてくれるかが最大の難関でした。
サイトへの掲載が無い分紹介先は限られましたが銀座周辺に店舗をお持ちの2社が手を上げてくれました。
長く銀座で物件を探していた事も有りその内の1社が満額での申し込み。造作譲渡額がまとまったため家主さま側への交渉が開始です。
こちらの建物は大手不動産会社が保有するビルでした。家主さま（賃貸人）が大手企業のような場合は入居審査（決算書、会社信用力、業態力など）が厳しくなる事があります。この建物も同様でまずは居抜き物件での譲渡を家主さま（賃貸人）である大手企業が認めてくれるかが最大の難関でした。
家主さま（賃貸人）側の担当とも話がスムーズに、しかし……
こちらの物件は管理会社さまと家主さま（賃貸人）が同じグループ会社。大きな会社ほど稟議も複雑で、融通が利かなくなります。
特に原状回復義務（スケルトン戻し）の条項についてはほとんどの契約書に記載されており、造作の譲渡を認めないケースもあります。
慎重を期して望んだ家主面談。家主さま（賃貸人）は造作譲渡に関してはさほど難色を示してはいませんでした。
しかしここで想定外の問題が！！
この建物自体が老朽化しており建替えを計画中のため現在の定期借家契約の残り期間でしか契約が出来ないというものでした。
建替えは計画通りに進まない事も多く、期間が満了でも1年ごとの再契約などで継続できるケースは多々あります。しかし新規で契約する買取り希望者からしたら残り3年未満の契約期間で再契約できる保証のない物件に内装設備などの大型投資をするにはリスクが高すぎます。
特に原状回復義務（スケルトン戻し）の条項についてはほとんどの契約書に記載されており、造作の譲渡を認めないケースもあります。
慎重を期して望んだ家主面談。家主さま（賃貸人）は造作譲渡に関してはさほど難色を示してはいませんでした。
しかしここで想定外の問題が！！
この建物自体が老朽化しており建替えを計画中のため現在の定期借家契約の残り期間でしか契約が出来ないというものでした。
建替えは計画通りに進まない事も多く、期間が満了でも1年ごとの再契約などで継続できるケースは多々あります。しかし新規で契約する買取り希望者からしたら残り3年未満の契約期間で再契約できる保証のない物件に内装設備などの大型投資をするにはリスクが高すぎます。
妥協案を提示したもの・・諦めることに
家主さま（賃貸人）にはさまざまは折衷案を提示しました。
現オーナーさまが退去した場合、2年程度の定期借家契約で後継テナントを探さなければならないという家主さま（賃貸人）のリスクを踏まえ、家賃、保証金、原状回復工事（スケルトン戻し）の免除などを求めました。
家主さま（賃貸人）側の担当はある程度理解を示してくれたものの、ここでも大手企業であるネックが。今までの前例が無いとのことで稟議が通らず。最終的には諦めざるを得ない状況でした。
最終的な決断として造作の譲渡・売却は諦めて、このまま運営を続ける事をオーナーさまは選びました。
現オーナーさまが退去した場合、2年程度の定期借家契約で後継テナントを探さなければならないという家主さま（賃貸人）のリスクを踏まえ、家賃、保証金、原状回復工事（スケルトン戻し）の免除などを求めました。
家主さま（賃貸人）側の担当はある程度理解を示してくれたものの、ここでも大手企業であるネックが。今までの前例が無いとのことで稟議が通らず。最終的には諦めざるを得ない状況でした。
最終的な決断として造作の譲渡・売却は諦めて、このまま運営を続ける事をオーナーさまは選びました。
対策方法はあるのか？
このように定期借家契約には非常に注意が必要です。
借りた時点で建替えの計画が無くとも老朽化した物件は、いつ家主さま（賃貸人）が建替えを計画するかはわからないからです。
造作の売却・譲渡についても、いつか売却・譲渡することを頭に入れておくなら普通借家契約が断然に安全です。定期借家契約には「再契約可」の文言や家主さま（賃貸人）側から口頭で「建替えの予定はなく再契約できますよ」と言われる事はあります。
実際建替えされるケースは多くありませんが、何事も絶対はなく契約が満期を迎えて、再契約するか、契約を終了するか決定出来るのは家主さま（賃貸人）です。定期借家契約には少し賃料が安いなどメリットもありますが、売却・譲渡をする場合リスクも有るのです。
借りた時点で建替えの計画が無くとも老朽化した物件は、いつ家主さま（賃貸人）が建替えを計画するかはわからないからです。
造作の売却・譲渡についても、いつか売却・譲渡することを頭に入れておくなら普通借家契約が断然に安全です。定期借家契約には「再契約可」の文言や家主さま（賃貸人）側から口頭で「建替えの予定はなく再契約できますよ」と言われる事はあります。
実際建替えされるケースは多くありませんが、何事も絶対はなく契約が満期を迎えて、再契約するか、契約を終了するか決定出来るのは家主さま（賃貸人）です。定期借家契約には少し賃料が安いなどメリットもありますが、売却・譲渡をする場合リスクも有るのです。
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