居抜き売却事例
造作譲渡NG。居抜き売却できた理由とは！？ダイニングバー居抜き物件売却事例（東京都/中央区銀座）
- ダイニングバー
- バル
東銀座駅／10坪／300万円で売却成功
概要データ
| 売却時の居抜き業態 | ダイニングバー | 成約先の業種 | バル |
|---|---|---|---|
| 最寄り駅 | 東銀座駅 | 坪数 | 約10坪 |
| 階数 | 2階 | 賃料 | 約25万円 |
| 売却金額 | 300万円 | 成約までの期間 | 1ヶ月 |
東銀座駅徒歩5分・ダイニングバー居抜き物件が売却決意に至った経緯
5年ほどダイニングバーの営業されていたオーナーさまからのご依頼でした。物件自体は定期借家契約で、あと3ヶ月で契約切れ。再契約も不可とのことで管理会社さんから告げられていました。
運営自体は売上が取れている状態でしたので、退店オーナーさまは何度か「再契約させてもらえないか」と管理会社さんに交渉していました。しかし、設備が老朽化しているため、一度スケルトン状態に戻してほしいとの一点張り。
なんとか交渉してもらいえないかとのことで飲食店買取りJPにご相談いただきました。
運営自体は売上が取れている状態でしたので、退店オーナーさまは何度か「再契約させてもらえないか」と管理会社さんに交渉していました。しかし、設備が老朽化しているため、一度スケルトン状態に戻してほしいとの一点張り。
なんとか交渉してもらいえないかとのことで飲食店買取りJPにご相談いただきました。
飲食店開業者に人気のエリア東銀座の2階
今回ご相談いただいた物件の立地は東銀座から徒歩5分ほどの場所に位置し、飲食店も点在している比較的人気のエリア。
物件は2階でしたが、専用階段があり、且つ看板も2方面に出すことができたので視認性は抜群。申込み殺到が予想される物件でした。
物件は2階でしたが、専用階段があり、且つ看板も2方面に出すことができたので視認性は抜群。申込み殺到が予想される物件でした。
賃貸人から居抜き売却NG！その理由とは・・・
居抜き売却をする上で一番重要なのが、賃貸人への居抜き売却交渉です。
今回のケースでは、すでに管理会社さんからは居抜きで売却することはNGということで念押しされていました。その理由は、居抜き売却を繰り返していたことによりダクトや、グリース・トラップが古くなっており、一度スケルトンに戻して一新したいとの理由でした。
退店オーナーさまとしては近くの物件へ移転を考えており、居抜き売却したお金を移転費用に当てたいとの意向でした。弊社としては退店オーナーさまの希望を叶えるべく交渉に乗り出しました。
今回のケースでは、すでに管理会社さんからは居抜きで売却することはNGということで念押しされていました。その理由は、居抜き売却を繰り返していたことによりダクトや、グリース・トラップが古くなっており、一度スケルトンに戻して一新したいとの理由でした。
退店オーナーさまとしては近くの物件へ移転を考えており、居抜き売却したお金を移転費用に当てたいとの意向でした。弊社としては退店オーナーさまの希望を叶えるべく交渉に乗り出しました。
管理会社さんとの関係構築が居抜き売却承諾を得る鍵！！
今回飲食店買取りJPの担当が力を入れたのが管理会社さんとの関係構築です。居抜き売却自体はすでに何度か経験のある管理会社さんでした。「設備の老朽化」というポイントをいかにしてクリアするかが問題でした。
まずは、管理会社さんのもとへ、退店オーナーさんとともにお話に伺いました。すでに先行して募集をさせていただいていたため、出店者候補はいる状態です。
管理会社さんとは以前、別の案件でやりとりをしたことがあったため、お話だけは聞いていただけました。しかし、老朽化が心配なのでスケルトン戻しは必須との回答でした。
そこから再度の交渉させていただきました。
その内容は、老朽化しているダクト、グリース・トラップを退店オーナーと出店者で費用負担し新しいものを設置することです。老朽化の問題をクリアすることで、造作の売買を認めてもらうことができました。
その他にも、今後居抜き物件の情報が出たさいには飲食店買取りJP↔管理会社さん双方で情報の共有することも条件の一つでした。
退店オーナーさんと管理会社さんの関係性がそもそも良かったというのも居抜き売却成功の要因です。
まずは、管理会社さんのもとへ、退店オーナーさんとともにお話に伺いました。すでに先行して募集をさせていただいていたため、出店者候補はいる状態です。
管理会社さんとは以前、別の案件でやりとりをしたことがあったため、お話だけは聞いていただけました。しかし、老朽化が心配なのでスケルトン戻しは必須との回答でした。
そこから再度の交渉させていただきました。
その内容は、老朽化しているダクト、グリース・トラップを退店オーナーと出店者で費用負担し新しいものを設置することです。老朽化の問題をクリアすることで、造作の売買を認めてもらうことができました。
その他にも、今後居抜き物件の情報が出たさいには飲食店買取りJP↔管理会社さん双方で情報の共有することも条件の一つでした。
退店オーナーさんと管理会社さんの関係性がそもそも良かったというのも居抜き売却成功の要因です。
まとめ
居抜き売却・造作譲渡を行う上で一番気をつけなければならないのが、大家さんや管理会社さんなどの賃貸人への居抜きの承諾です。タイミングや交渉内容を間違えてしまうと居抜き売却することが難しくなるケースもあります。
賃貸人への交渉に関しては、居抜き売却・譲渡を専門に行っている居抜き業者に依頼することをおすすめします。
賃貸人への交渉に関しては、居抜き売却・譲渡を専門に行っている居抜き業者に依頼することをおすすめします。
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