居抜き売却事例

家主さま必見！！空きテナントを埋める秘訣3ポイント！！

　　

空きテナントお持ちで困っていませんか！？ テナントが入らない空白の期間ができてしまうと、家賃収入に大きく影響が出てきてしまいます。
飲食店買取りJPにも、長期に渡り後継のテナントさんが決まらなく頭を抱え続けたオーナーさまより直接ご相談を頂く機会が実は多々あります。
そんな方にぜひ読んでいただきたい、空きテナントを埋める秘訣をご紹介します！！

１.　どうして次のテナントが決まらないの？

なぜ、空きテナントができてしまうのか、それにはさまざまな理由があります。 前テナントの急な閉店、家賃が相場より高い、そもそも立地が良くないなど考えられる理由はいくつもあります。ご自身で解決できる問題もあれば、誰かの力を借りないといけない問題もあります。そんな、問題を解決する方法をいくつかご紹介します！！

２. 急な閉店に困っている家主さま

まずは、前テナントの急な閉店に対する対策です。 ここで一番大切になってくることが、入居テナントとの交流です。
意外とできていない家主さまも多いのではないでしょうか？
急な閉店を防ぐためには、情報収集が一番の鍵になります。早くから閉店・撤退の情報を持っていれば、知り合いの不動産会社へ相談でき、且つしっかりとした心構えも出来ます。

また、契約書を見直すことも大切なポイントです！そこで重要となってくるのが解約予告期間に関する項目です。
店舗に関しては、3～6ヶ月前予告が相場となっております。もし、この期間を短く設定しているのなら、見直してみるのもいいかもしれません。この期間内に次のテナントへ募集をかけていくことができるはずです！！

３.　家賃の相場がわからない家主さま

次に、家賃に関する対策です。基本的にはそのエリアごとに目安となる家賃の相場があります。時代と共に周辺環境が変わったり、土地開発などで賃料の相場が著しく変動することもしばしあります。その土地と物件に見合った金額設定をするためにも、親身になってくれる不動産会社や、空きテナントが住居でなければ店舗に強い不動産会社に相談することが一番のポイントです。
もちろん、商店街立地なのか住宅立地なのか、または1階なのか2階なのかによっても変わってきますが、ある程度の目安を教えてくれるはずです。

ビルを建てたときと同様に、テナント募集をかけるときもどの会社に依頼をするかで後継テナントが決まるスピードが全く違うため、募集会社の見定めも大きなポイントの一つといえます。

また、別の観点からもう一点。その物件が造作付きの場合、かならず造作譲渡金の設定のさいには居抜き物件専門の業者に相談することが大切です。 造作譲渡金に関してもある程度の目安となる金額があります。

造作譲渡金額とは、壁･床･天井･空調･家具等の内装一式を買い取る金額のため、内装にどれだけ費用を投資したかで金額を設定される方が多くいらっしゃいますが、実際の査定金額を出すと自分が考える金額が相場とはかけ離れている場合があります。
造作金額は内装部分の金額だけでなく、物件の立地や階数・視認性なども大きく関わってきます。ですから、ご自身で金額を設定するのではなく、居抜き物件専門の業者に見積もりを出してもらって、ご自身の物件の価値を知ることが大切です！

４.　立地問題で困っている家主さま

テナントにとって、何よりも重要なのが立地です。
家賃が相場より安いにもかかわらず、次のテナントが決まらないのは、その立地に弱みがあるからです。 しかし、そんな立地に弱みがある物件でも需要はあるのです！！

近年空きテナントを有効活用するビジネスが急成長しています。
例えば、地元客で賑わっている商店街なのに、2階で、しかも10坪もない小さな店舗ということで空きテナントになってしまっている物件。そんな物件にも需要はあります。

それは、仕事終わりのお客さんを狙ったマッサージ店です。2階でも小規模でもできる業態として注目されています。

また別の例としては、駅前でもなく商店街立地でもない、住宅街の中に位置する物件。
こんな物件にオススメなのがコインランドリー。これは、近年マンションが増加していることが背景にあります。マンションでは大きなものが洗えない、干せないという問題があります。また布団を丸洗いしたいという人も増えており、大型の洗濯機や、乾燥機付きの洗濯機の需要が増えています。この需要にピッタリなのが住宅立地の物件なのです。

さらにもう1つ紹介したいのが、屋根付きのバイク置き場です。
バイクを所有している人の中でも、屋根なしの駐車場を敬遠している人（高級バイクの所有者）をターゲットにしています。まだ、屋根付きのバイク置き場はいまのところ競合が少なく、さらに初期投資もあまりかからないため、1階路面空きテナントをお持ちの家主さまにはオススメです！！

近年更に目立っているのが、インバウンドの増加によるレンタルスペースとしての活用です。家主さまがご所有している建物の仕様にもよりますが、レンタルスペースや貸会議室として活用する事例も増えてきており、最近ではバックパッカーのための荷物置き場として空きテナントを有効活用しているなんてこともメディアに多く取り上げられております。

５.　最後に

空きテナントをお持ちの家主さま、少しは役に立つ情報はありましたでしょうか？ 大切なポイントは、

• （１）自分の物件の特性をきちんと理解すること
• （２）居抜き物件専門の業者に相談すること
• （３）どんな業態の需要があるのかを把握すること

です！
この3ポイントを抑えて、空きテナント問題を解決しましょう！！