居抜き売却事例
管理会社への交渉が結果を左右する。ラーメン店居抜き売却事例（東京都/品川区大井）
- ラーメン
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大森海岸駅／8坪／120万円で売却成功
概要データ
| 売却時の居抜き業態 | ラーメン | 成約先の業種 | うどん |
|---|---|---|---|
| 最寄り駅 | 大森海岸駅 | 坪数 | 約 8坪 |
| 階数 | 1階 | 賃料 | 約10万円 |
| 売却金額 | 120万円 | 成約までの期間 | ３ヶ月 |
ラーメン店の居抜き売却に至った経緯
退店オーナーさまは飲食事業以外にも複数の事業運営を行っており、飲食事業の売上がうまく軌道に乗らなかったため、事業縮小のためラーメン店舗を居抜きで売却することを決意しました。
物件の特徴
物件自体は、立地的には厳しい住宅街。そして、退店オーナーさまが入居されたときも居抜きで買取っているため、内装は古く、且つ入り口も建物の奥にあるため前面道路に面してらず、売却するには厳しい店舗でした。
発生した問題
条件的には厳しいながらも買取り希望者から申込みが入りました。出店希望エリアとマッチしたことや、保証金が格安だったことが申し込みに結びついた理由です。
ここで問題が発生。前店舗から居抜きの状態で内装を引き継いで使用していたため、建物の壁、床、天井はもちろん、ダクトや、グリース・トラップなどもかなり傷んでおりました。またラーメン業態ということから比較的内装も汚れており、管理会社さまからはスケルトンに戻してほしいとのことで入居時に念押しされていました。
また、基本的には仲介業者に間に入ってほしくないので、必ず直接相談してくださいとの旨も聞いていたそうです。しかし、事業縮小もあり、せめて退去費用は最小限に抑えたいという希望があり、飲食店買取りJPに相談いただきました。
ここで問題が発生。前店舗から居抜きの状態で内装を引き継いで使用していたため、建物の壁、床、天井はもちろん、ダクトや、グリース・トラップなどもかなり傷んでおりました。またラーメン業態ということから比較的内装も汚れており、管理会社さまからはスケルトンに戻してほしいとのことで入居時に念押しされていました。
また、基本的には仲介業者に間に入ってほしくないので、必ず直接相談してくださいとの旨も聞いていたそうです。しかし、事業縮小もあり、せめて退去費用は最小限に抑えたいという希望があり、飲食店買取りJPに相談いただきました。
どのようにして解決したか
まず今回のポイントは2つ
１、 居抜き売却することはNG
２、 仲介業者を介入させることはNG
と念押しされてしまっていたことです。
居抜き売却することを禁じている物件がほとんどです。98％の契約書で原状回復（スケルトン戻し）義務の文言が入っています。しかし、近年では契約書には書かれていても居抜き売却を許してくれる大家さんや管理会社も増えてきました。今回の場合、内装が古くなっているが為に居抜き売却NGとされていました。そこで、次の入居者がダクトや、グリース・トラップの入れ替えを行うということで居抜き売却を認めてもらえました。
2つ目の仲介業者の介入はNGに関しては、自社で入居者を連れてきたほうが儲かるといったことが理由でした。そこで、手数料に関しては管理会社さまの取り分が減らないように対応、そして、飲食店の居抜き物件情報を共有していくといった交渉で無事契約まで滞りなく進めることができました。
居抜き売却することを禁じている物件がほとんどです。98％の契約書で原状回復（スケルトン戻し）義務の文言が入っています。しかし、近年では契約書には書かれていても居抜き売却を許してくれる大家さんや管理会社も増えてきました。今回の場合、内装が古くなっているが為に居抜き売却NGとされていました。そこで、次の入居者がダクトや、グリース・トラップの入れ替えを行うということで居抜き売却を認めてもらえました。
2つ目の仲介業者の介入はNGに関しては、自社で入居者を連れてきたほうが儲かるといったことが理由でした。そこで、手数料に関しては管理会社さまの取り分が減らないように対応、そして、飲食店の居抜き物件情報を共有していくといった交渉で無事契約まで滞りなく進めることができました。
まとめ
今回、何よりも重要だったのが、管理会社さまのニーズを理解し、居抜きの承諾を得ることです。
どの物件でもそうですが、居抜きで売却する場合には、必ず大家さんや管理会社さんに承諾を取る必要があります。
承諾を取るタイミングや、交渉の仕方によっては居抜き売却できなくなるケースもあります。まずは居抜き売却専門の業者に相談することが大切です。
どの物件でもそうですが、居抜きで売却する場合には、必ず大家さんや管理会社さんに承諾を取る必要があります。
承諾を取るタイミングや、交渉の仕方によっては居抜き売却できなくなるケースもあります。まずは居抜き売却専門の業者に相談することが大切です。
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