居抜き売却事例

スケルトンで募集？居抜きで募集？家主さま、管理会社さまが判断する為の4つのメリットデメリット（居抜き編）

　　

入居テナントの撤退！！理由は様々ですがいつかは必ず直面する問題です。
前回スケルトンで募集した時のメリット、デメリットをお伝えいたしました。
居抜きでの募集は面倒と思っている方、前回もお伝えしましたが今や居抜きでの募集は当たり前！！居抜き募集のメリットもデメリットもこの際知っておきましょう！！

居抜きで募集した時のメリット

1・決まりやすい！！

これは家主さま・管理会社さまにとって何よりも一番大きなメリットではないでしょうか？
例えば飲食店を出店する場合、内装費用だけで１千万～２千万かかりましたなんて話をよく聞きます。
スケルトンから店舗を作る時、坪数、業態、客単価設定等にもよりますが一般的に1坪当たり50万～100万程度の内装費がかかります。厨房設備、水回り、防水、排気、備品etc・・・特に水回り、防水、排気にかかる比重が高く、賃貸借契約の保証金、手数料等の契約金も合わせれば莫大な費用になります。
その為にスケルトン物件を借りたいけど諦める方も多くいます。

ところが居抜きの場合は既に内装が出来ておりますので内装コストが大きく抑えられます。
物件を探している方からすれば選択肢が自然と広がりますので決まりやすくなるのです。

２・造作が売れるかも！！

テナントが退去して造作が残っている場合や、これからテナントの退去にあたって原状回復をして貰うか、造作を残置して貰うか迷っている家主さま。お金をかけて作られている店舗を自ら費用をかけて原状回復する必要があるでしょうか。綺麗な店舗であればなおさら壊すのがもったいないですよね。
一般的に居抜き専門業者が増えてきている今、一度相談してみては如何でしょうか？
原状回復費用をがかかってしまうところを逆に造作を売ってお金に変える事が出来るかもしれません！！

居抜きで募集した時のデメリット

1・新規テナントとのトラブル

スケルトンと違い、居抜きの状態とは内装設備や厨房機器等がそのまま残置された店舗となります。
よくあるトラブルとしては賃貸借契約時に残置物について所有権をあいまいにしてしまったが為に入居後に〇〇が壊れているから直してほしい、使っていたら壊れてしまったから交換してほしい、交換するので費用を出してほしい等々、せっかく入居してもらったのに結局費用がかかる一方になり困っている家主さまもたまに見かけます。
でも他人事ではありません。居抜きで入居した際一番多いトラブルになります。
契約時にはしっかり前テナントが設置した残置物について家主さまに責任がない事を確認し、契約書に記載する様にしましょう。

2・退去時のテナントとのトラブル

新しく入ったテナントさんもいつかは退去します。
例えば入居前は綺麗な店舗だったのにそのテナントさんが入った事により退去時にはボロボロになっていたら。。。
勿論長年運営すれば店舗も痛むでしょうし汚れも目立ってきます。
当然汚くなってしまったら次のテナントを探すときに苦労するでしょう。
これも契約時に原状回復について取決めをしっかりしていなかった場合にありがちです。
ではどうすれば？

当たり前ですが契約前にしっかり話をしておきましょう。と言いたいところですが
基本的には退去時原状回復にしておいて、家主さまが承諾した場合は原状回復を免除すると契約書に入れておきましょう。現状回復工事についてもどこまでの工事が必要か仕様書や写真を記載する方法等もあります。これにより選択肢が広がります。

以上如何でしたでしょうか？
冒頭でも書きましたが、入居テナントの撤退、これは絶対に直面します。
空室のリスクを少しでも減らす為に居抜きのメリット、デメリットを理解して上手に募集しましょう。