厨房防水

厨房防水の居抜き店舗の特徴

厨房は防水工事をすべき？売却も見据えた修繕がポイントに

飲食店は店舗の印象が大切ですよね。外観・内観、インテリアや照明、こだわるべきポイントは数え切れないほどあります。
ですが、同じくらい大切なのが衛生的であることです。

今回は、店舗の衛生面に関わる厨房の防水について解説します。
防水工事はすべきなのか、売却にどう影響するのかについてもまとめていますので、参考にしてください。

なぜ飲食店の厨房の床に防水が必要？

飲食店の厨房は、水を使用することが多い場所です。水は調理に欠かせませんが、金属・木材などを腐食させる元になりますし、カビや菌の繁殖の原因にもなります。 また害虫・害獣が補水のために集まる可能性もあります。
水や水気を放置することは、不衛生な環境につながってしまうので、床の防水が必要なのです。

もう一つ、防水が必要な理由として「漏水の防止」が挙げられます。水を多く使う飲食店は、入り組んだ給水・排水管が設置されています。
そのため、不具合・劣化などによる漏水の可能性も高いのです。

漏水が起きれば、店内が不衛生な状態になりますし、厨房機器を全て移動させて防水工事を行わなければなりません。また、2階以上にある店舗や、テナントに入っている店舗の場合、周りの店舗にも迷惑をかけてしまいます。

このような事態になれば、莫大な弁償金を要求されてしまうことになりかねませんので、事前に防水対策をしておきましょう。

防水工事の種類と特徴

防水工事にはどのようなものがあるのでしょうか。種類と特徴について、見ていきましょう。

ウレタン防水工事

ウレタン樹脂製の塗料を塗って防水層を作ります。他の工事と比べ、安価で工期が早いのが特徴です。
既存のウレタン防水に重ね塗りすることも可能で、複雑な構造の建物にも対応できるので、防水工事では主流となっています。
メリットが多いものの、寿命は2～5年程度と短いため、定期的なメンテナンスが必要です。
◆料金相場：4,000～6,000円／㎡あたり

FRP防水工事

ガラス繊維などで補強されたプラスチック（FRP）で、防水層を作る工事方法。
船・水槽・屋根などにも使われている素材で、強度・耐久性・成形性も高いのが魅力です。
効果速度が速いので、工期も比較的早め。ウレタン防水よりも高額にはなりますが、耐久年数は10～15年と長めになっています。
◆料金相場：5,000～8,000円／㎡あたり

塩ビシート防水工事

塩化ビニール樹脂製の防水シートを使用する工事方法。
防水シートを機械で鉄板に固定したり、接着剤で貼り付けたりすることで、防水を行います。
とても強力な防水工法で、機械式なら15年～20年、接着剤式なら10～12年と耐久年数も長いです。
他の工事より高額ですが、10年以上メンテナンスが不要となるのが魅力。ただし、対応できる業者が多くないのが難点です。
◆料金相場：6,000～8,000円／㎡あたり

防水工事の注意点は？

防水工事は開業前に終わらせておくことが基本です。大掛かりな工事なので、営業中に行うことは難しいでしょう。
工事を行った場合は、工事を行った会社と、防水材のメーカーから「防水保証書」を発行してもらいましょう。

保証書があれば、工事後の不具合やトラブルがあった場合に、補修・賠償金支払いなどの保証が受けられます。
防水工事を行う場合、ドライキッチンであれば、工事費用が安くなる可能性があります。

ドライキッチンの場合、工事業者にその旨を伝えてから見積もりを出してもらいましょう。

ドライキッチンについて

ドライキッチンは、常に乾燥した状態で使用する厨房のこと。対して、清掃時に水を流すことができる厨房は「ウェットキッチン」といいます。
ドライキッチンは床に水を流すことはできないので、側溝はありません。

そのため側溝からの排水が無く、防水加工の工事費用やメンテナンス回数が抑えられる可能性があるのです。
ドライキッチンのメリットとしては、床が水浸しにならないので衛生的、スタッフが滑ることがないので安全という点が挙げられます。

居抜きを視野に入れるなら防水工事の時期を把握しておく

今後、居抜き物件として売却・賃貸に出す場合は、防水工事の時期を把握しておくことも大切です。
手放す時に、防水工事の保証期間中なのかは大きなポイントになります。

また、保証期間が終わっていたとしても、防水工事から何年経過しているかは、次に入居する人にとって重要な情報です。
防水工事は開業前が基本なので、次に入居する人は工事方法と経過年数によって、工事を行うか判断することになります。

居抜きとは？

先に「居抜き」という言葉が出てきたので、説明したいと思います。
居抜きとは、閉店に際して店舗の内装や厨房設備等をそのまま売買や賃貸することをいいます。イスやテーブル、カウンター、厨房機器やエアコン、壁や天井の内装まで、全ての店の状態をそのまま譲り受けることを「居抜き」といいます。

そのため、買い手や借り側にとっては、設備投資の予算を抑えられるメリットがあります。
新しく飲食店を始めたいと思う人が欲しがる物件の第一条件は、「居抜きで」ということが圧倒的に多いです。

ほとんどの居抜き物件は、売却した後、新しい店主の希望に合わせて多少の内装工事をしますが、スナックなどの小さな面積で営業できるような業態の場合は、そのまま改装せずに開店してしまうこともあります。

居抜き物件にデメリットはある？

厨房設備などをそのまま居抜きで譲り受けるというと、とてもお得な感じで、すぐにでも買い手がつきそうな感じがします。

しかし、メンテナンスが悪くてクリーニングに莫大な費用がかかるというようなことがあると、居抜きである意味がなくなるため、買い手がつきにくくなります。
状態がよくても設備自体が良くない場合も、買い手がなかなかつきません。

例えば、電気の容量が少なすぎたり、ダクト（換気扇）の排出口がビルの横であったりすると、大掛かりな工事が必要になることがよくあります。

閉店を考えるなら、居抜き物件として売却することも視野に

長い間営業をしている飲食店で、常連客もいて比較的安定した経営ができているという店舗でも、後継者がいないため閉店せざるを得なくなるというケースが少なくありません。
経営が安定しているだけに、なかなか閉店を決められず迷い続けているという人も多いようです。

問題を延ばし延ばしにしていても、後継者がいなければ、いつかは必ず閉店しなくてはいけない日が来てしまいます。
それならば、店舗の内装をそのまま居抜きで新しい経営者に、上手に譲り渡すことができれば、より多くのまとまった収入を得ることができます。

病気や怪我などで急に閉店することのないよう、健康なうちにゆっくり計画を立てれば、上手に店舗を売却することが可能です。
飲食店の場合は特に、店舗専門の売買をお手伝いしてくれる仲介業者があるのでプロのアドバイスを受けて、開業希望者に広く情報を公開すれば、早く売却が決まる可能性が高くなります。

少しでも高く飲食店を売却するには？

オーナーさまが作った想い入れのある店舗を買取り希望者に少しでも高く買ってもらうにはどうすれば良いのでしょうか？

共通点として一番大事なことは店舗を綺麗に清潔にしておくことです。第一印象は非常に重要です。

店舗の清潔感に直結するのが、水回りや防水です。
飲食店にとって、防水工事は欠かせない工事なので、防水工事の履歴や保証期間について把握しておくことも大切です。

現在運営されている業態を少しでも活かして、閉店後の高額売却に結び付けましょう。