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飲食店開業で一番大切な立地調査！誤ると大変なことに…！？中華料理店居抜き売却事例(東京都/練馬区桜台)

飲食店開業で一番大切な立地調査！誤ると大変なことに…！？中華料理店居抜き売却事例(東京都/練馬区桜台)

概要データ

売却時の居抜き業態	中華料理	店舗所在地	東京都練馬区桜台
売却希望額	150万円	営業年数	1年
解約告知	有

ややローカルな駅前立地への出店

運営して約1年が経過した中華料理店。あまり夜遅くまで運営をするつもりがなく、中華料理といってもどちらかといえば定食やラーメンを主体とした食事メインの業態でした。当初物件を探した際、駅徒歩5分以内で1階路面店舗であればそれなりに通行人数はいるであろうと考え、西武新宿線沿線のややローカルな駅前に出店いたしました。

たしかに選んだ立地はその駅でいえば一等地です。こだわりをもって作られている料理はお客さんからの評判も良く、末永く続くであろうと誰もが考えておりました。

立地選択　2つの誤算

しかしそこには２つの誤算がありました。

1,周辺店舗の客単価が安く、自身の店舗も安くせざるを得なかったこと。: 食材にこだわっていたこともあり周辺店舗に合わせて価格を下げた為、食材の原価率が経営を圧迫することに……。

2,周辺にオフィスがほとんどなく、ランチ需要が少なかったこと。: 元々業態が定食やラーメンをメインとしておりましたので、お酒をメインとしない業態で夜の集客は期待できません。当然ランチで集客するつもりでしたが、オフィス街のようなランチ需要の増加は見込めない状況でした。
当然その状態が続くと業績を回復するのが難しい状態です。オーナーさまは店舗を売却し、
移転することを決意、飲食店買取りJPにご相談を頂きました。この時既に家主さまには解約告知を出している状況でした。

立地の種類とターゲット層

立地にもいろいろな種類がありますしターゲット層ももちろん異なります。簡単に分けただけでも以下の３つに分類されます。

オフィス街: ターゲット層はビジネスマンがほとんど。一部の店舗を除きランチ時間のピークは12時～13時30分に多くの方が集中します。ランチはいかに席回転率をよくするか。逆にディナー時間帯はいかにアルコールを提供するかが勝負となります。
また、土、日、祝日は集客力がおちますので店休日にするなどメリハリも大切です。

住宅街: ターゲット層はファミリーや単身者などの居住者です。ランチも多少のピークはありますが、極度に集中はしません。人件費のコントロールなども大切となります。オフィス街と違い土、日、祝日のほうが忙しくなる傾向にあります。業態にもよりますが、子連れのファミリーなどが来やすい環境をつくることも大切です。

繁華街: 渋谷、池袋、新宿などのターミナル駅は常に多くの人で賑わっております。土、日、祝日も関係ありません。ただし当然家賃が高いですし、競合もたくさんあります。業態やメニューなどの工夫も必要です。

難攻する募集

募集開始後、飲食店買取りJPでは、ベットタウンで運営できる先をリストアップし探し紹介を行いました。しかし、なかなか申し込みを入れてくれる買取り希望者は現れません。

とうとう解約まで3週間、買取り希望者より申し込みをしたいとの打診がありました。買取り希望者は、近くに既存店をお持ちの方で常連さんを呼び込むことが出来るということでした。昔から土地柄を知っているということでどういうものをお客さんが求めているか熟知しておりました。

しかし、業態が違うこともあり造作は買い取ることが出来ないと交渉が。原状回復（スケルトン戻し）だけは避けたかったため、無償で譲渡することになりました。

物件募集の際のアピールポイントが重要

今回こちらの店舗の立地は、飲食店経営経験者でもなかなか難しく、立地を熟知している方でないと成功とまでは結びつきづらい物件です。

こういった、少し立地に難のある店舗物件を売却・譲渡する際には、
立地以外の部分（例えば今回の例でいうと、「設備が充実している」など）をアピールポイントにすることで、売却出来る可能性がぐんと上がります。

しっかりとご自身の店舗のアピールポイントを理解した上で募集することが重要です。